Vivienda: todo lo que debe saber de la promesa compra-venta

Portal Inmobiliario recomienda tomar en cuenta varios puntos para que las personas se aseguren frente a eventuales cláusulas abusivas en estos contratos. Vea acá lo que se debe hacer.
Vivienda: todo lo que debe saber de la promesa compra-venta

Muchas personas al momento de comprar una vivienda firman una promesa de compraventa, pero son pocos los que realmente saben todo lo que conlleva e implica este documento, por lo que es necesario ver en qué consiste su contenido y alcances.

La promesa de compraventa tiene lugar cuando se entrega dinero en forma anticipada por un inmueble destinado a vivienda, local comercial u oficina que no se encuentra terminado ni construido o no tiene la recepción municipal definitiva.

DE QUÉ SE TRATA
Se trata de un precontrato que, en términos generales, obliga a las partes a realizar la compraventa en una fecha futura y deja establecidos los términos de la negociación y las multas o sanciones que se aplicarán si es que una de las dos partes no cumple con lo acordado.

De acuerdo a la Ley General de Urbanismo y Construcción, la inmobiliaria o empresa constructora responsable del bien raíz deben constatar la promesa de compraventa ante notario y garantizarlo mediante póliza de seguro o boleta bancaria.
Esta garantía tiene que ser aceptada por el promitente comprador y, además, debe incorporar un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo.

Con ello se busca proteger al usuario ante posibles estafas o quiebra de la parte vendedora. Además, la póliza permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición y hasta que la propiedad sea inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, a favor del promitente comprador.

Es más, los notarios públicos no autorizarán el contrato si no se ha constituido la garantía a favor del comprador.

CUÁNDO ES EFECTIVA LA PÓLIZA
En la promesa de compraventa es obligación que se fije un plazo o una condición que establezca la celebración del contrato. Es común que la condición fijada sea la recepción municipal de la obra.
Si no se cumple con este plazo o condición, se hace efectiva la póliza y el comprador recupera el dinero invertido, cifra que quedó señalada en la promesa de compraventa.
Así las cosas, es importante leer detalladamente todos los contratos involucrados en una operación tan trascendental como la compra de una vivienda. Fijarse en los plazos y en que sí o sí este presente una póliza de seguro o boleta bancaria.

QUÉ SUCEDE AL DESISTIR DEL COMPROMISO
Si estás en esta situación y no quieres pasar malos ratos, es importante entender que las partes no se eximen de sus obligaciones como tampoco libera, a quien no cumplió, de los daños que se provoquen a la contraparte.
De hecho, el Código Civil establece que la parte que no cumplió con el acuerdo firmado debe cumplir con las sanciones, multas e indemnizaciones establecidas en el contrato y que deberán ser establecidas por un juez.

CONSEJOS
En el Portal Inmobiliario recomiendan que, antes de firmar una promesa, la persona debe asegurarse que se estén cumpliendo todos los requisitos necesarios para que el documento sea válido.
Otro consejo es no firmar el documento, si no se establece una fecha máxima de entrega y de celebración del contrato definitivo.
"No basta con asociarla a la obtención de la recepción municipal, ya que es una referencia poco precisa, sin plazo y puede tardar. También deben estar especificados los deslindes del sitio y las características del inmueble", sostiene el sitio.
"Ambas partes deben establecer obligaciones y deberes, no es razonable que las reglas no sean equivalentes en plazos de entrega, en cumplimiento de lo ofrecido y en los pagos comprometidos. Además las multas deben incluir reajustes e intereses y certifica ante notario los pagos y boletas bancarias", agrega.
Al desistir del compromiso, una inmobiliaria puede exigir entre el 10 y el 20% del valor de la propiedad como multa, aunque en el Portal indican que la promesa "debe establecer las causales que el comprador puede esgrimir para echar pie atrás".
"Así, la enfermedad de un integrante del grupo familiar, que no se le apruebe el crédito, la cesantía o fallecimiento del comprador exime de la multa pero pierde el dinero de la reserva", precisa el sitio.